Ulkomaisten kiinteistösijoittajien luovutusvoittojen verotus – KHO:2026:1
Suomi voi nykyisin verottaa rajoitetusti verovelvollisia luovutusvoitoista, jotka saadaan Suomessa sijaitsevan kiinteistöomaisuuden välillisistä luovutuksista. Aiemmin Suomen verolainsäädäntö ei mahdollistanut luovutusvoiton verotusta tilanteessa, jossa ulkomainen sijoittaja omisti suomalaisen kiinteistöyhtiön osakkeita holdingyhtiörakenteen kautta ja toteutti exitin myymällä holdingyhtiön osakkeet.
Vuonna 2023 voimaan tullutta tuloverolain säännöstä (TVL 10.1 §:n 10a-kohta) sovelletaan muun muassa minkä tahansa yhtiön osakkeiden luovutuksesta saatuun voittoon, mikäli sen kokonaisvaroista yli 50 % on luovutuspäivänä tai yhtenäkin sitä edeltävän 365 päivän aikana koostunut välittömästi tai välillisesti Suomessa olevasta kiinteästä omaisuudesta. Omistusketjua seurataan myyjästä aina kiinteistöön asti, eli eri portaiden omistusosuudet kerrotaan keskenään. Välillisen omistuksen yksiköt voivat olla suomalaisia tai ulkomaisia.
Poikkeuksena pörssiyhtiöt ja tietyt rahastoyhtiöt
Säännöstä ei kuitenkaan sovelleta pörssiyhtiöiden osakkeiden luovutuksesta saatuun voittoon. Kiinteän omaisuuden välillisestä luovutuksesta saadun tulon verottaminen saattaa estyä myös silloin, jos luovuttaja rinnastuu Suomessa verosta vapautettuun toimijaan. Esimerkiksi TVL 20 a §:n edellytykset täyttävät kotimaiset ja ulkomaiset sijoitusrahastot ovat verovapaita.
Rahastopoikkeuksesta on olemassa tuoretta oikeuskäytäntöä (KHO:2026:1), jossa luxemburgilaisen rahaston yhden osakesarjan listaaminen mahdollisti ulkomaiselle sijoittajalle verovapaat luovutusvoitot suomalaisista kiinteistösijoituksista. Tapauksessa nk. erikoissijoitusrahaston varoista yli puolet muodostui Suomessa sijaitsevista metsäkohteista. Rahaston yksi osakesarja oli tarkoitus listata Luxemburgin pörssiin, jonka jälkeen rahastolla oli sekä julkisesti noteerattu että julkisesti noteeraamaton osuussarja.
Korkein hallinto-oikeus katsoi, että rahaston listaamattomien osuuksien luovutuksesta mahdollisesti saatava voitto ei ollut tuloverolaissa tarkoitettua Suomesta saatua tuloa, jos rahaston jokin osuussarja oli luovutushetkellä julkisen kaupankäynnin kohteena.
Verosopimusten vaikutus
Vuonna 2023 voimaan tullut tuloverolain säännös soveltuu tilanteisiin, joissa Suomella ei ole verosopimusta tuloa saavan yhteisön asuinvaltion kanssa sekä silloin, kun tuloa saavan asuinvaltion kanssa voimassa oleva verosopimus ei rajoita Suomen verotusoikeutta. Tämä tarkoittaa sitä, että vaikka Suomen sisäinen lainsäädäntö antaisi oikeuden verottaa luovutusvoittoa, soveltuva verosopimus voi estää Suomen verotusoikeuden. Tällä hetkellä noin puolet (ja lähinnä vanhemmat Suomen solmimista) verosopimuksista eivät anna Suomelle oikeutta verottaa välillisistä Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen luovutuksista saatua tuloa. Nämä vanhat sopimukset eivät sisällä modernia OECD-malliverosopimuksen mukaista "välillisesti yli 50 %:n arvosta kiinteistöjä" -sääntöä, joka nimenomaisesti kattaisi myös moniportaisen holdingrakenteiden osakkeiden luovutukset.
Pohjoismaiden välinen verosopimus antaa Suomelle oikeuden verottaa välillisistä Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen luovutuksista saatua tuloa. Verosopimuksessa on määrätty, että voitosta, jonka sopimusvaltiossa (esim. Ruotsissa) asuva henkilö saa sellaisen yhtiön osakkeen tai muun osuuden luovutuksesta, jonka pääasiallisena tarkoituksena on kiinteän omaisuuden omistaminen ja jonka [eli luovutettavan yhtiön] varoista (ennen velkojen vähentämistä) välittömästi tai välillisesti enemmän kuin 75 prosenttia koostuu toisessa sopimusvaltiossa (esim. Suomessa) olevasta kiinteästä omaisuudesta, voidaan verottaa tässä toisessa valtiossa (tässä tapauksessa Suomessa). Pohjoismaiden välisen verosopimuksen omistusvaatimus on laajempi kuin Suomen sisäisessä lainsäädännössä tai Suomen solmimissa muissa verosopimuksissa ja esimerkiksi OECD:n malliverosopimuksessa edellytetty 50 prosenttia. Eli vaikka Suomen sisäinen lainsäädäntö antaa verotusoikeuden 50 %:n kynnysarvolla, rajoittaa Pohjoismaiden verosopimus Suomen verotusoikeutta vain tilanteisiin, joissa Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen osuus ylittää 75 %.
Yhteenveto
Maaliskuussa 2023 voimaan tullut tuloverolain muutos mahdollistaa Suomen verottaa ulkomaisia sijoittajia kiinteistöjen välillisistä luovutuksista, kun luovutettavan yhtiön varoista yli 50 % koostuu Suomessa sijaitsevasta kiinteästä omaisuudesta.
Verosopimukset voivat kuitenkin rajoittaa Suomen verotusoikeutta. Noin puolet Suomen verosopimuksista estää tämän verotuksen kokonaan, kun taas Pohjoismaiden verosopimus antaa Suomelle verotusoikeuden vain, jos kiinteistöjen osuus ylittää 75 % yhtiön varoista välittömästi tai välillisesti. Lisäksi tuloverolain säännös ei sovellu tiettyihin ulkomaalaisiin rahastoihin eikä KHO:n tuoreen ratkaisun perusteella ulkomaalaisen rahaston osuuden luovutukseen, jos rahaston jokin osuussarja oli luovutushetkellä julkisen kaupankäynnin kohteena.
Merilammen kiinteistötransaktioihin ja verotukseen erikoistuneet juristit avustavat tilanteissa, joissa Suomessa sijaitsevaa kiinteää omaisuutta omistavan ulkomaalaisen yhtiön tai rahaston osakkeet vaihtavat omistajaa tai tällainen rahasto tai yhtiö on aikeissa sijoittaa Suomen kiinteistömarkkinoihin.
