Korkein oikeus on ratkaisussa 78/2004 ottanut kantaa salaojien käyttöikään ja sen vaikutukseen hinnanalennuksen määrään. Ratkaisun perustelujen mukaan omakotitalon salaojitus on sellainen rakenne, jonka voidaan edellyttää kestävän omakotitalon koko elinkaaren ilman, että salaojitusta joudutaan välillä uusimaan. Koska salaojat ovat korkeimman oikeuden mukaan ”ikuisia”, ostaja ei saanut salaojien uusimisesta ko. tapauksessa etua, joka olisi tullut ottaa huomioon hinnanalennuksessa ikävähennyksenä.

Rakennusalan koulutuksen saaneet asiantuntijat ja rakennusalan ohjekortistot ovat salaojien käyttöiästä erimielisiä korkeimman oikeuden ratkaisun 78/2004 kanssa. Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot -ohjekortissa (KH 90-00403) esitetään kiinteistön rakenteiden keskimääräiset tekniset käyttöiät, tarkastus- ja huoltovälit sekä kunnossapitojaksot. Ohjekortin mukaan salaojajärjestelmän normaali käyttöikä, kun salaojajärjestelmä on rakennettu vuosina 1950—2000, on 40 vuotta ja uudempien järjestelmien 50 vuotta. Salaojajärjestelmän käyttöikä vähenee kymmenellä vuodella, kun kyseessä on kellarikerroksen tai rinnetalon salaojitus.

Oikeudenkäymiskaaren 17 luku oikeuttaa yleiset tuomioistuimet käyttämään asiantuntijaa, kun selvitettävänä on erityisalan osaamista vaativa kysymys. Ennen asiantuntijan määräämistä, asianosaisille on annettava tilaisuus lausua oma käsityksensä asiantuntijan käyttämisen tarpeellisuudesta, mutta tuomioistuimella on asianosaisten mielipiteistä riippumatta oikeus käyttää asiantuntijaa ja pyytää tältä lausunto.

Suomessa erityistuomioistuimissa–kuten markkinaoikeudessa–erityisalan asiantuntemus on jo huomioitu tuomioistuimen kokoonpanossa. Olisiko yleisten tuomioistuinten myös syytä käyttää esimerkiksi rakennusriidoissa rakennusalan asiantuntijoita apunaan?

Yleisten tuomioistuinten tuomareilla ei ole rakennusalan koulutusta. Ratkaisut perustuvat asianosaisten nimeämien rakennusalan ammattilaisten suulliseen todisteluun ja uskottavuuteen. Miten tuomari voi päätyä oikeaan ratkaisuun tapauksessa, jossa asianosaisten nimeämät rakennusalan ammattilaiset ovat esimerkiksi erimielisiä vaurion korjaustavasta ja/tai -kustannuksista? Yleensä tällaisissa tapauksissa on kyse siitä, että kantaja vaatii mahdollisimman suurta hinnanalennusta ja vastaaja pyrkii esittämään vastanäyttöä vaurion korjaustavasta, joka on kustannuksiltaan huomattavasti pienempi kuin kantajan esittämän korjaustavan mukainen vaatimus.

Mikäli tuomari ei käytä ratkaisua harkitessaan apunaan rakennusalan asiantuntijaa, perustuu ratkaisu mahdollisesti 1) mutu-tuntumaan, 2) kohtuusharkintaan, 3) todistelun uskottavuuteen tai 4) johonkin muuhun. Tuomioistuimilla on ratkaisupakko, ja ilman asiantuntijan käyttämistä ratkaisut voivat olla juuri korkeimman oikeuden ratkaisun 78/2004 kaltaisia, joka ei vastaa rakennusalan asiantuntijoiden täysin yleistä käsitystä salaojien käyttöiästä. Tämän kaltaisissa ratkaisuissa on myös se ongelma, että rakennusoikeutta vähemmän tuntevat asianajajat vetoavat kyseisiin päätöksiin. Seurauksena asioiden oikea-aikainen sopiminen vaikeutuu tai jopa estyy kokonaan, eikä ratkaisuun vetoaminen ylipäätään ole päämiehen edun mukaista.

Lisäksi tulisi harkita, olisiko oikeudenkäymiskaaren 17 luvun mukaisten katselmusten järjestämisestä apua tuomioistuimille ratkaisua harkittaessa. Rakennusalaan liittyvien riitojen ymmärtäminen helpottuu kohteeseen tutustumisella. Kohteeseen tutustuminen auttaa ymmärtämään vaurion tai virheen laajuutta, esitettävää korjaustapaa sekä korjauskustannusten määrää. Pelkästään asiakirjoihin tutustumisella edes rakennusalan ammattilaiset eivät saa kunnon käsitystä tilanteesta. Rakennusalan ammattilaiset tutustuvat kohteeseen aina ennen lausunnon antamista. Tulisiko tämä tapa ottaa käytännöksi myös yleisissä tuomioistuimissa?

Yleisten tuomioistuinten jutturuuhkien helpottamiseksi olisi mietittävä uusia tai otettava käyttöön olemassa olevia vaihtoehtoja riitojen ratkaisemiseksi. Rakennusalaa koskevissa riidoissa tuomioistuimen määräämän asiantuntijan käyttäminen tai katselmuksen järjestäminen voisi auttaa sovinnon aikaansaamista ja turvata ratkaisun perustumisen rakennusalan yleisiin lainalaisuuksiin.

Kai Salonen on toiminut aiemmin rakennusalalla lakimiehenä sekä usean vuoden ajan tuotantotehtävissä.

Lisätietoa: