Kiinteistön kauppaa sääntelevän maakaaren (540/1995) alkuperäisten säännösten mukaan kiinteistön kauppakirja ja panttikirja ovat aina kirjallisia. Kiinteistön kauppa on maakaaren mukaan tehtävä määrämuodossa, mikä tarkoittaa sitä, että kauppa on tehtävä kirjallisella sopimuksella, jonka myyjä ja ostaja tai heidän asiamiehensä allekirjoittavat. Lisäksi kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Alkuperäisiä maakaaren kiinteistön kauppaa koskevia säännöksiä on uudistettu 1.11.2013 voimaan tulleella muutoksella. Uudet säännökset mahdollistavat kiinteistön kaupan tekemisen myös sähköisesti.

Maakaaren alkuperäisten säännösten mukaan kiinteistön kauppakirjaa koskevaa muotosäännöstä sovelletaan kaikkiin muihinkin kiinteistön luovutuksiin kuin kauppaan, kuten esimerkiksi kiinteistön vaihtoon ja lahjaan sekä sopimukseen määräosin omistetun kiinteistön jakamisesta. Samat muotovaatimukset koskevat myös kiinteistön kaupan esisopimusta ja sopimusta kiinteistön kaupan purkamisesta.

Maakaaren kiinteistön kauppaa koskevat, marraskuussa 2013 voimaan tulleet uudet säännökset mahdollistavat sen, että suurin osa kiinteistön luovutuksista voidaan tehdä sähköisesti Maanmittauslaitoksen ylläpitämässä asiointijärjestelmässä, kaupankäyntijärjestelmässä, jonka käyttäjät tunnistetaan luotettavalla tavalla. Osa säännöksistä tulee kuitenkin voimaan vasta maaliskuun alusta 2015.

Uudessa järjestelmässä kiinteistön kauppa tehdään sähköisellä lomakkeella, joka tarkistetaan lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin ja eräiden muiden viranomaisrekisterien tiedoilla. Sähköisessä kaupassa ei käytetä kaupanvahvistajaa, vaan järjestelmä valvoo, että kauppakirjan sisältö vastaa lain vaatimuksia, ja kiinteistön luovutustiedot siirretään eri viranomaisille suoraan järjestelmästä.

Järjestelmä ei hyväksy kauppakirjaa, joka ei täytä säädettyä muotovaatimusta. Kauppakirjassa on siten oltava tiedot välttämättömistä kaupan ehdoista. Sisältövaatimukset ovat samat kuin tähänkin saakka (luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö, myyjä ja ostaja sekä kauppahinta ja muu vastike). Sellaista luovutussopimusta, joka lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tietojen mukaan voi olla tehoton, ei kuitenkaan voida tehdä (esimerkiksi kiinteistö kuuluu konkurssipesään). Kauppa syntyy, kun myyjä ja ostaja ovat hyväksyneet kauppakirjan samansisältöisenä. Kun kiinteistökauppa syntyy verkkopalvelussa, tulee lainhuuto vireille ilman eri hakemusta. Myös paperimuotoiset panttikirjat voidaan korvata sähköisillä panttikirjoilla, jotka muodostuvat lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehtävillä kirjauksilla.

Kaupankäyntijärjestelmän osapuolina ovat myyjä ja ostaja. Asiamiehen käyttäminen edellyttää järjestelmään ennalta tallennettua valtuutusta. Uudessa järjestelmässä on päädytty siihen, että yksityishenkilöt tunnistautuvat pankkitunnuksilla, mobiilivarmenteen avulla tai sähköisellä henkilökortilla. Yhteisöjen osalta tunnistautuminen tapahtuu lähinnä Katso-tunnisteella, joka on Verohallinnon ja Kelan tarjoama maksuton, yrityksiä varten luotu tapa tunnistautua viranomaisten sähköisiin palveluihin. Tunnistautuminen mahdollistaa myös asiakirjojen allekirjoittamisen.

Sähköinen kauppakirja ja panttikirja ovat vaihtoehtoja perinteisille asiakirjoille. Siten perinteisiä toimintatapoja ja paperisia asiakirjoja voidaan edelleen käyttää kiinteistön kaupassa.

Lisätietoa: