Korkein oikeus on 7.9.2015 antamassaan ennakkoratkaisussa purkanut kiinteistön kaupan olennaisen salaisen laatuvirheen vuoksi. Ratkaisussa on poikettu aiemmasta oikeuskäytännöstä, jossa purkuedellytyksenä on ollut, että korjauskustannusten määrän tulee olla vähintään 40 % kauppahinnasta. Ratkaisulla korkein oikeus on parantanut ostajien asemaa aiempaan verrattuna. Ratkaisun perustelut jättävät kuitenkin avoimeksi kysymyksiä, joilla tulisi olla merkitystä tuomioharkinnassa.

Kiinteistökaupassa oli kyse vuonna 1955 rakennetusta omakotitalokiinteistöstä ja sillä sijaitsevasta rintamamiestalosta sekä siinä havaituista salaisista laatuvirheistä. Kiinteistön kauppahinta oli 68 000 euroa. Omakotitalon alapohjassa ja pesutiloissa oli havaittu kosteuden aiheuttamia vaurioita kaupanteon jälkeen.

Tapauksessa oli riidatonta, että kiinteistössä oli maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan tarkoittama salainen laatuvirhe. Ostajan ja myyjän välinen kiista on koskenut sitä, onko virhe ollut niin olennainen, että ostaja olisi oikeutettu purkamaan kaupan. Tarpeellisten korjauskustannusten laajuuden osalta epävarmuus on vallinnut etenkin rakennuksen alapohjan kohdalla, sillä ostajan mukaan vaurioiden korjaaminen olisi edellyttänyt koko alapohjan uusimista, kun taas myyjän esittämän arvion mukaan rakenteista olisi tullut uusia vain noin 30—35 %.

Korkein oikeus totesi ratkaisussaan, että kaupan purun olennaisuusarvioinnin on perustuttava kokonaisharkinnalle, jossa voidaan ottaa huomioon, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaavanlaisiin kiinteistöihin ja rakentamisajalle tyypilliseen laatutasoon. Kiinteistön kaupan virheen olennaisuutta arvioitaessa ei voida myöskään tarkastella ainoastaan korjauskustannusten ja kauppahinnan välistä eroa. Arvioinnissa voidaan ottaa huomioon kaupan kohteen sopimuksenmukaiset ominaisuudet ja kaupantekohetkellä ostajan käytettävissä olleet tiedot. Edellä mainittujen kaltaiset seikat auttavat korkeimman oikeuden mukaan muodostamaan käsityksen siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää.

Korkeimman oikeuden mukaan vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti kuitenkin edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan normaalin kulumisen vuoksi aiemmin kuin mitä on ennakoitu esimerkiksi kuntotarkastuksen perusteella. Arvioitaessa korjauskustannusten määrän vaikutusta purkuedellytysten täyttymiselle, voidaan kuitenkin lähtökohtana pitää sitä, että kauppaa ei olisi tehty lainkaan edes alennettuun hintaan, jos ostaja olisi ollut tietoinen virheestä.

Aiemmassa oikeuskäytännössä kaupan purkamiselle vaadittu olennaisuusedellytys on vakiintunut tasolle, jossa korjauskustannusten edellytetään olevan vähintään 40 % kauppahinnasta. Korkein oikeus totesi ratkaisussaan, että korjauskustannusten nousu 40 %:iin kauppahinnasta voi johtaa tapauksesta riippuen kuitenkin joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.

Korkein oikeus katsoi ratkaisussaan, että rakennuksen vauriot ovat olleet laadultaan sellaiset, että kiinteistön käyttötarkoitus ja vaurioitumisen jatkumisen estäminen ovat edellyttäneet virheiden korjaamista ilman aiheetonta viivytystä. Jo alemmissa oikeusasteissa oli käynyt selväksi, että ostajan ja myyjän esittämien korjauskustannusten sekä -suunnitelmien välillä on ollut merkittäviä eroja. Tämä on vaikeuttanut luotettavan arvion esittämistä todellisista korjauskustannuksista ennen korjaustöiden aloittamista. Vaikka korjauskustannusten määrästä vallitseekin edellä mainitulla tavalla epävarmuus, ei tämä kuitenkaan korkeimman oikeuden mukaan voi rajoittaa ostajan oikeutta kaupan purkuun, kun otetaan huomioon korjausten välttämättömyys ja vaikeudet korjauskustannusten lopullisen määrän arvioinnissa. Korkein oikeus onkin todennut, että on olemassa varteenotettava riski siitä, että alapohja on ostajan esittämällä tavalla kokonaan uusittava. Koska kyseessä on rakennuksen rakenteissa oleva laaja-alainen virhe, jonka korjauskustannusten määrää ei voida varmuudella ennakolta arvioida, on korkein oikeus pitänyt perusteltuna, että ostaja voi valita hinnanalennuksen ja kaupan purun välillä. Virheiden korjauskustannukset ovat olleet joka tapauksessa merkittävät ja olennaisesti suuremmat kuin mitä ostaja on voinut kohtuullisten korjauskustannusten osalta kauppaa tehtäessä olettaa.

Korkein oikeus on katsonut edellä olevilla perusteilla, että salaiset virheet ovat olleet maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaiset ja kiinteistökauppa on purettu ostajan vaatimuksesta.

Tapauksessa on monta mielenkiintoista seikkaa, joiden vaikutuksesta annettuun ratkaisuun ei voi ottaa perustellusti kantaa ilman, että saisi tutustua koko oikeudenkäyntiaineistoon sekä todistajalausuntoihin.

Korkeimman oikeuden ratkaisusta ei selviä, onko rakenteiden käyttöikää ja sen vaikutusta korjauskustannusten määrään arvioitu vai jätetty kokonaan arvioimatta. Ratkaisussa ei myöskään selviä, että onko korjausten mahdollista tasonparannusta otettu huomioon arvioitaessa korjauskustannusten määrää ja sen suhdetta purkuvaatimukseen?

Korkeimman oikeuden kirjaamilla perusteilla rintamamiestalon pesutiloissa ei ilmeisesti ollut suoritettu korjauksia, koska korjauksista ei ollut edes mainintaa kuntotarkastusraportissa. Korkein oikeus on lisäksi todennut, että pesutilojen korjauskustannusten voidaan arvioida olevan suuruusluokaltaan sellaisia, joita ostaja vanhan asuintalon ostajana on voinut ennakoida jossakin vaiheessa joutuvansa maksamaan. Edellä olevasta huolimatta korkein oikeus on kuitenkin perustellut kaupan purkua myös pesutilojen kosteusvaurioilla ja ottanut tämän huomioon purkuperusteena.

Korkein oikeus on ottanut kantaa myös korjauksen laajuuteen toteamalla, että on varteenotettava riski, että korjaus joudutaan tekemään ostajan väitteen mukaisessa laajuudessa. Korkeimman oikeuden ratkaisussa ei ole ilmoitettu tai tule ilmi, että korkein oikeus olisi käyttänyt korjauksen arviointiin rakennusalan ammattilaista, joten korjauksen laajuuden ja kustannusten arviointi on perustunut pelkästään korkeimman oikeuden omaan arvioon.

Mielenkiintoista on myös se, että korkein oikeus on tukeutunut ratkaisussaan terveystarkastajan tekemään lausuntoon, vaikka terveystarkastaja ei ole itse edes käynyt kohteessa paikan päällä. Myöskään mitään todisteita ostajan mahdollisista terveyshaitoista tai sisäilmaongelmista ei ole esitetty. Terveystarkastajan lausunnossa on esitetty vain toimenpidesuosituksia, kuten lausunnossa yleensä esitetään. Konkreettista näyttöä terveyshaitasta tai sisäilmaongelmasta ei ole ratkaisun perusteluissa esitetty.

Ostaja ei ole myöskään tuomioistuimessa vaatinut toissijaisesti hinnanalennusta ja hän on esittänyt pelkästään purkuvaatimuksen. Onko tällä seikalla ollut taustavaikutusta, kun korkein oikeus on harkinnut purkuperusteen olemassaoloa?

Lisätietoa: